案例一

纽约州纳苏郡：2020年11月中旬，是纳苏郡房东房客法庭在封院八个月之后第一次开庭，所有开庭的案子都是2020年3月以前延期的案件。第一个被法官传唤的案件是华裔郑律师代理的案件，房客是海外的中国投资人，买屋的时候没亲自检查房屋，仅凭老乡经纪的推荐，就投资了140多万元买下Garden City的一户豪宅。经纪帮他找了一个房客，月租6200元，房客付了一年半的租金后，便抱怨阁楼有松鼠筑巢、蜜蜂在楼台下筑窝、热水炉的给水量太小、厨房的水槽故障，然后拒绝付租金。经纪和他吵了几个月，不得要领，最后请郑律师出马处理，那时候积欠的房租已经超过8万5000元。

等8个月才见到法官

郑律师起诉房客之后，法院开了四次庭，房客付了大约4万元，到2020年3月18日纳苏郡法院因疫情而关闭后，这宗案件便被延到8月；到了8月，法院又延到11月；等待了八个月之后，郑律师终于可以面见法官。

4月的时候，郑律师得到房东的授权，以及房客律师的允许，进到系争房屋里去检视所有被房客抱怨的项目。房屋是有些缺陷，房客的抱怨不是空穴来风，房客也已经找了包工报价。为了不给房客借口，郑律师答应让房客自己找包工修理，所有包工的报价，郑律师也都接受了。郑律师还答应房客，支付给包工估计大约9000元的施工费，也都可以在积欠的租金里扣除。郑律师以为自己把事情都处理好了，在出庭的时候便向法官报告，所有的修理工作都已授权房客自己聘用的包工处理，所有房客必须支付的修理费都可以向房东报销；但是房客答应支付的租金却没支付，总共积欠的租金已经超过13万元，请法院判决房客应搬出系争房屋，并缴付积欠的房租13万余元。

房客的律师这个时候却告诉法官，房客因心脏病住院不能出庭；但是房客的太太告诉他，所有的修理都没做。法官这个时候向郑律师索取修理工作一览表。法官看了之后，了解房客是借故不付房租，便训诫房客律师，房子里的修理工作都是小事，房东的律师既然代表房东答应，房客可以自己雇包工修理，并且所支付的费用又可以抵销欠租，房客没有理由不去修理。纵使房客夫妇中的一造－丈夫因病不能出庭，同样身为被告的太太也必须出庭。不过法官最后还是把出庭延到12月中旬，给先生被告一个出庭的机会。

郑律师认为，房客根本没有生病，对房客借故拖延房租非常气愤，但也只好等到下次出庭再说了。

案例二

纽约市曼哈顿：2020年11月初，曼哈顿的房东房客法院要在线开庭审理孙律师代理的房东房客的案件。孙律师是资深的房东房客律师，他的客户是位于一栋大楼一楼的洗衣店。当洗衣店在装设烘干机器的时候，误拆了属于大楼的排气管。大楼是一栋合作公寓所拥有，董事会对于房客很不谅解，要求拥有洗衣店单位的房东赶走房客。房东被董事会逼迫只好起诉房客，在疫情之前这宗案件已经开了三次庭。房客愿意修补所有的管道，只是修补这些管道要向房屋局申请施工许可，要花很多时间，所有的文件又要房东以及董事会审核签字。来来回回十个月便过去了，然后疫情来袭，法院在3月封院。

就在过去的十个月里，房东、房客以及董事会把应制作的文件、工程图都做好了，董事会、房东以及房客也签好字，房客的建筑师把所有的文件都送进房屋局，算是一切顺利。

在线开庭使用SKYPE来处理，由一位非裔的女法官审理。房东房客的律师都收到电邮连结，法官等双方都上线，利用视频听取双方律师的陈述之后，便把下次出庭的时间订到2021年1月，并预祝当事人双方一切顺利。

案例三

纽约市皇后区：钱先生三年前投资了132万买下皇后区的一家餐馆，过户后租给房客开了韩国炸鸡店，月租金7300元。疫情来袭后，炸鸡店关门，钱先生就一直收不到租金。到了11月，总共积欠的租金已经超过8万元。钱先生也有四个月没付银行贷款，银行已经对他启动法拍程序。

投资演变成财务危机

前几个月，房客只是不断地说不能开门营业，没有收入，到了10月就说，政府规定店内顾客人数只允许达法定容量的25%，收入根本没办法支付租金。钱先生向帮他办理过户的律师求助，律师告诉他，房东房客的案件他不做。钱先生打电话给几个专门做房东房客的律师，有两位说，他们现在暂时不接房东房客的案件；有一家说，他们可以接案，但是法院现在不开庭，他们没办法保证可以帮钱先生讨到房租。钱先生一听，真是急得如热锅上的蚂蚁，没想到当初好好的一份投资计划，却演变成如今的财务危机。

案例启示：

1. 纽约州的房东房客法院已经开始接案，但是至今为止，所处理的案件都是疫情之前已经立案的官司。每一个法院的情形和资源不同，处理的方式也有不同；但是旧案的审理确实在进行。

2. 至于新案的成立，各法院也在进行，但是法院对新案暂不开庭审理；不过法院有可能开和解庭，目的只是劝说当事人和解，没有强迫房客支付租金的权力。

3. 承办律师在送案的同时，必须向法院提交一份认知，承认承办律师知道法院立案并不表示要开庭审理，但法院有可能开和解庭，劝说房东房客和解。

4. 看来州政府对疫情所产生的社会财务、企业危机的应对方式还是以延缓提供房东房客司法救济的方式来解决，让房东不能依法驱赶欠租的房客。可以说，中产阶级的房东是疫情下的大输家。（作者为纽约州执业律师）