美国成品屋销售量在11月份连续第10个月一直呈下滑状态，它延续了创纪录的下滑趋势，这是因为较高的抵押贷款利率和较高的房价将许多房屋购买者都赶出了房地产市场。 全美房地产经纪人协会周三表示，11月份二手房销售量环比下降了7.7%，经季节性因素调整后的房屋年销售量为409万套，这是自2020年5月份以来的最低水平。11月份房屋销售量同比下降了35.4%。NAR表示，房屋销售下降趋势是自1999年以来最长的数据记录。 成品屋销售量较1月份的近期峰值下降了约37%。抵押贷款利率从2021 年底的3.1%飙升到了11月初的7%以上， 这使许多购房者的月抵押贷款还款金额较预期值增加了数百美元，它将许多购房者都赶出了房地产市场。 今年房地产市场的急剧放缓标志着美联储积极加息是对经济产生涟漪效应的主要方式。中央银行今年已连续七次加息，包括在11月份和上周的加息，以此试图通过放缓支出、招聘和投资等方式对抗较高的通货膨胀。 私人研究机构谘商会周三在另一份报告中表示，由于通货膨胀压力的缓解和劳动力市场富有弹性，本月美国消费者信心指数大幅度上升，达到4月份以来的最高水平。其消费者信心指数从11月份修正后的101.4跃升至12月份的108.3。
报告发布后，周三早盘股价上涨加速。道琼斯工业平均指数上涨了1.6%，标准普尔500指数和纳斯达克综合指数也都上涨了1.5%。10年期国债收益率小幅走高，而两年期国债收益率却呈现下跌趋势。 全美各地的房价已从春季的高峰期开始回落，一些市场的房价已跌至去年同期水平以下。 但是在全国范围内，房屋价格仍然高于去年同期的房价，主要是因为待售房屋的供应量仍低于正常需求水平。 NAR表示，11月份现房价格中值较上年同期价格上涨了3.5%， 高达37.07万美元。 在6月份达到创纪录的41.38万美元后，房价开始连续第五个月环比下跌。 NAR首席经济学家Lawrence Yun表示：“现在11月份的房屋销售活动与2020年5月份的封锁期基本相同。” “当今的11月份房屋销售数据清楚地反映了抵押贷款利率的快速上升。” 云先生说，不包括Covid-19大流行的前几个月，11月份的成品屋销售率是自2010年11月份以来的最低水平。 安娜和加布里埃尔马丁内斯住在圣安东尼奥的一套公寓里，他们一直都在寻找周边地区的房子。但是他们认为那里的房价太高了，如果明年经济陷入衰退，他们担心自己的工作是否有保障。他们最近决定在原来的公寓里再住一年。 “即使考虑到我们的收入和首付， 但是现在对我们来说也不安全，或者至少人们的看法都是这样的，”在一家科技公司担任风险分析师的马丁内斯先生说。“也许明年的这个时候，我们会更好地了解市场所处的位置 [以及] 是否可以扣动扳机。”
美联储官员上周表示计划明年将继续加息，通过减缓经济增长降低较高的通货膨胀。房地产市场降温是这一过程的关键部分，因为房屋销售疲软抑制了相关的支出，例如装修、家具和景观美化等。美国商务部上周报告称，美国11月份家具、家居用品、电子产品和电器、建筑材料以及园艺设备和用品商店的零售价已经降了。 房屋销售合同通常在合同结束前一两个月签订，因此11月份的销售数据主要反映了10月份和9月份购房者们做出的购买决定。 有早期迹象表明，随着抵押贷款利率从近期的高点开始下滑，最近几周的需求量略有回升。住房金融机构房地美周四表示，上周30年期固定利率抵押贷款的平均利率从11月初的7%以上降到了6.31%。 根据抵押贷款银行家协会的数据，截至12月9日当周，经季节性因素调整后的购房抵押贷款申请量较前一周增长了4%。截至12月11日的四个星期内，房地产经纪公司Redfin Corp.追踪了经季节性调整的买家询价购房需求指标， 结果较一个月前上涨了5%。 但是仍有许多买家都想等到明年春天，看看到时候待售房屋库存量是否会增加， 以及价格是否会进一步下跌，房地产经纪人说。 一些市场的价格已经开始逐年下降。根据博伊西地区房地产经纪人的数据可知，爱达荷州阿达县（包括博伊西）的房屋销售价格中值在11月份比去年同期下降了2.5%。 根据当地房地产集团的数据，11月份凤凰城都会区的房屋销售价格中值下降了0.9%，德克萨斯州奥斯汀都会区的房屋销售价格中值没变。 待售房屋的数量比一年前有所增加，因为房屋在市场上停留的时间较长，但是潜在的卖家不愿挂牌出售。许多房主的抵押贷款利率都低于4%，并且不愿意放弃目前的利率以换取更高的新房利率。 NAR表示，11月份售出的典型房屋在市场上停留了24天，长于上个月的21天， 同时在全国范围内，截至11月底有114万套待售或签约房屋，比10月份下降了6.6%，比2021年11月份上升了2.7%。 按照目前的销售速度，11月底房地产市场上的房屋供应时间为3.3个月。 较高的利率并没有阻止Ilana Ben-Ezra和Mendel Zecher买房，他们上个月在佛罗里达州博卡拉顿购买了自己的第一套房子。 他们同意支付59.25万美元购买一套带办公室的三居室房子，较挂牌价低约9%。 “它平衡了——利率的上升和价格的下降，”泽切尔先生说。“我认为这样让我们找到了一笔体面的交易。” 11月份首次购房者占28%，高于去年同期的26%。NAR表示，11月份成品屋销售中约有26%的交易是现金购买的，高于去年同期的24%。 西部成品屋销售环比降幅最大，下降了12.5%，南部下降了7.1%。 住宅建筑商正在为买家提供激励措施，并在一些房地产市场通过降低房价来应对较低的需求。 美国房屋建筑商协会本周表示，衡量美国房屋建筑商信心的一项指标在12月份连续第12 个月下降到了2020年4月份以来的最低水平。 美国商务部本周表示，11月份新房开工率比10 月份下降了0.5%，这是衡量美国房屋建设的指标。 可以作为未来房屋建设风向标的住宅许可也下降了11.2%。
大多数美国人都认为现在是买房子的好时机。 虽然现在可能是开始押注房地产复苏的好时机，但是今年并不是大多数人预期的房地产市场年。进入2022年以来，房地产经纪人面临的最大问题是房屋库存量不能满足其需求量，而房屋建筑商正在努力新建房屋。潜在的购房者讨厌疫情期间价格飙升以及抵押贷款利率开始走高，但是如果房产商能够扭转这种局面，购房者就会购买。 全国房地产经纪人协会预测，房屋销售量在去年达到2006年以来的最高水平后，今年二手房或现有房屋的销售将会略有疲软。 接受全国住宅建筑商协会调查的建筑商却感到乐观。 但是现在一切都黯淡了。随着今年抵押贷款利率的急剧上升，美国人几乎完全不再想买房了。上个月，在密歇根大学消费者月度调查中，有83%的受访者都表示现在不是买房的好时机——该问题是60多年来一直被调查的占比最高的问题。 周三，全国房地产经纪人协会报告称，经季节性因素调整后的11月份成品屋销量连续10个月同比下降了35%，略高于2020年4月份的低点，当时人们被疫情关了起来。此前，全国房屋建筑商协会周一发布的一份报告显示，本月建筑商的情绪创下自大流行初期以来的最低水平，而商务部周二发布的一份报告显示，上个月比一年前开工的单户住宅减少了32%。 当然，房地产市场总会变得更糟，但要做到这一点，需要开始探索2008年金融危机后达到的深度。复苏——也许只是温和复苏，可能不包括一些突然变冷的热门市场——似乎才是更好的选择。
虽然抵押贷款利率仍然很高，但已经开始降温了。上周，房地美报告称，30年期抵押贷款的平均利率为6.31%，低于11月初触及的20年7.08%的高点。 随着通货膨胀的放缓，以及国债市场参与者押注美联储的方向将改变并在明年这个时候开始降低隔夜利率，未来几个月抵押贷款利率可能会进一步下滑。 与此同时，就业市场依然强劲，甚至许多预测明年将出现温和衰退的经济学家也不认为就业会受到严重打击。家庭财务似乎状况良好，即使考虑到通货膨胀的影响。千禧一代对住房的潜在需求仍存在。 房地产市场不会像2021年那样迎来辉煌的一年，但到2023 年底，情况可能会比现在好得多。同时抵押贷款利率连续第五周下降，这对于价格过高的购房者来说可能是一个机会之窗。 根据抵押贷款巨头房地美的数据可知，本周30年期固定抵押贷款的平均利率从上周的6.33%降至6.31%， 比上月峰值下降了四分之三以上，但仍是一年前的两倍。 不断上升的抵押贷款利率推高了购房成本，使潜在买家更加遥不可及。房价在过去几年也大幅上涨。抵押贷款利率往往跟随10年期美国国债的收益率。 利率是导致金融市场波动加剧的对立经济叙事的核心。今年大部分时间它们都在上涨，因为美联储一直在提高自己的基准利率以对抗通货膨胀。现在抵押贷款利率正在下降，因为许多人认为中央银行将使美国陷入衰退并进行政策大转弯。 然而，美联储周三将利率又提高了0.5个百分点，官员们表示，他们预计利率将高于此前的预期。 到目前为止，几乎没有迹象表明近期利率下降带来了显着的住房需求。抵押贷款银行家协会本周表示，其抵押贷款申请指标较一周前上升了约3%，但仍较一年前大幅下降。 MBA总裁兼首席执行官Bob Broeksmit表示，该行业组织“预计近期抵押贷款利率的下降趋势将继续下去，再加上房价放缓，应该会鼓励更多的购房者在2023年初重新返回房地产市场。”
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