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居住权养老,以房养老的新工具来了

来源:未知 阅读: 2023-05-07 22:26 我要评论



最近,全国多地开始实行居住权登记,居住权作为一个全新的概念开始逐渐落地成为现实。对于很多中老年人而言,在为将来的养老做规划的时候,居住权将是一个需要了解的重要概念。居住权在国外是一个非常成熟的概念,但在我国还是新生事物。2020年颁布的《民法典》首次明确了居住权的物权地位,《民法典》第366条规定,“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。”居住权具有法律效力之后,对于我国的以房养老又多了一条路径选择。老年人可以将自己名下的房屋出售,但同时要求保留居住权,这种办法可以在最大程度上照顾到买卖双方的利益。对于老人而言,将房屋价值套现,可以为自己养老带来一笔不菲的资金,同时又不至于因为卖房之后居无定所;而对于房屋的买家而言,老人身故之后,居住权无法继承而自动失效,买家实现对房屋的全部权益。当前的中国社会正在加速老龄化,截至2021年底,我国65岁以上人口已经超过2亿人,占人口比例14.2%,按照联合国的标准,这已经是中度老龄化社会。未来我国的老龄化人口还会迅速增加,发达国家在进入老龄化社会时,整个社会的富足程度已经相当可观,但我国进入老龄化的速度太快,人们还没来得及攒下足够的财富就已经变老,对于一个快速老龄化的社会而言,如何养老就已经成为一个非常现实且沉重的话题。




《八零九零》剧照

目前中国的养老主要依靠养儿防老以及养老金体系,但是在未来都面临较大挑战。养儿防老需要后代有较好的经济条件做支撑,在当前经济增速放缓的背景下,这对未来的年轻人提出了很高的考验,而养老保险面临较大的缺口压力,更多只能起到兜底的作用。在老龄化程度越来越高的背景下,中国还需要探索更丰富的养老方式。以房养老就是这几年的一个重点。作为中国人最重要的资产,如果能够有效盘活住房资产,不仅能够让老年人老有所养,甚至能让很多人的晚年生活更加体面。最近几年,我国先后探索过不同版本的以房养老,先是推出过银行版本的以房养老,后来又推出过保险公司版本的以房养老,但是效果都不太理想。银行版本的以房养老,就是老年人将房产抵押给银行,银行给老年人发放10年或者20年的贷款,老年人可以依靠贷款来养老。贷款到期之后,如果老人或者继承人愿意归还银行贷款本息,可以重新收回房产,如果不愿意归还本息,银行将拥有房产的最终处置权。这种模式其实相当于贷款养老,而且老人每年还要支付银行贷款利息,对老人也是不小的负担,加之贷款期限最多只有20年,也无法完全覆盖老年人的余生。所以,银行版本的以房养老,并没有多少人真正实施,反倒是衍生出不少以房养老的骗局,一些第三方机构将老年人的房产抵押给银行,酿出了不少悲剧。




图|视觉中国

2014年,我国又推出了保险版本的以房养老,叫做“住房反向抵押养老保险”,是将住房抵押与终身年金保险相结合,60岁以上拥有房屋完全产权的老年人将房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权,按照约定条件领取养老金直至身故。老人身故后,保险公司获得房产的处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
银行版本的以房养老,本质上是老人以房产作抵押向银行获取贷款,对于老人的吸引力不够。保险版本的以房养老,对于保险公司的吸引力不够。因为保险公司要承担客户的长寿风险、房价波动风险,以及我国特有的70年产权到期风险等等,所以保险公司的参与积极性较低,目前只有极个别保险公司推出了相关养老产品。所以,《民法典》推出居住权之后,居住权养老能否获得成功,主要也还是看供需双方是否都能够获得各自所需的利益。从老人的角度来看,居住权养老似乎是一个非常不错的养老方式,既可以将房屋价值套现,为自己养老储备足够的资金,同时又可以保留居住权,一直继续居住在这套房子里直到身故。

问题的关键就在于房屋的买方。买家在支付了购房的真金白银之后,由于居住权还是归前房主所有,未来十几年甚至几十年,都无法居住甚至无法出租,那么,参与这个养老市场基本上不太可能是个人,而主要是银行等金融机构。而对于银行金融机构而言,之所以愿意参与这个市场,购买价格肯定会比正常的市场价格低很多,否则,如果没有合理的利润空间,没有任何机构愿意参与其中。银行在买房的时候向老人让渡了十几年甚至几十年的居住权,那么,居住权最终必须体现为合适的市场价格。虽然《民法典》规定“居住权无偿设立”,但这并不意味着居住权没有市场价值。某种程度上,以居住权养老,相当于老人将房屋出售之后,继续向卖家支付“租金”,保留居住在此的权利,而这笔“租金”支出,需要在房屋买卖的价格中予以扣除。




图 | 视觉中国

所以,居住权养老能否成功的核心,最终还在于能否确定一个买卖双方都能够接受的成交价格。如果房屋定价太高,机构不会参与,如果定价过低,老人会觉得吃亏。考虑到每个老人的预期寿命不同,以及未来房屋价值波动的风险等等,如何给居住权定价,还是一件非常复杂的事情。

对于很多老人而言,选择居住权养老的方式,对于养儿防老的传统可能也会带来一定的挑战。因为中国人的传统习惯是将房子过继给后代,那么,选择以房养老之后,意味着将房子这个最重要的资产卖给了银行,而不是留给后代。很多老人可能会担心影响和子女之间的感情,毕竟他们晚年需要的不只是足够的钱,还有子女的关心照顾。当然,无论居住权养老在现实操作中有多么复杂,至少,还是可以为很多人将来的养老提供更多选择。



 

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