美国租户买房东房产成本法律

叶思明律师,会计师,JD,TAX LLM,MBA,MSF
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税法165，167，168和1012的房产成本应用在租户接手房产（Lease to Owned）时，由于法律的不明确，大部分的业主对已经投入的租户资本去向没有了解和应用，导致成本回收的速度变慢。以下我们具体讨论这些法律的执行细节。

首先，税法168是所有资产折旧的根据。众说周知，每个投资或业务中出现的资产，如设备，技术，房产和装修更换，都要以该资产的使用寿命进行折旧。折旧而减税除了是对业主一个很好的鼓励外，还是一种法律要求。租户的资产投资一般按租户是资产拥有人来应用，基本就是168的出发点。但是租约中一般有明文注明租户的资产在违约或满约后是属于房东的，这就成为了租户接手房产中的一个价位谈判条件，因为租户和房东都有目标通过价位把租约资产得到补偿。这时候，由于租户和房东都好像是资产的拥有人，法律对租户的资产过户后的去向没有明确的表态而成为矛盾。

政府的态度是租户资产应该继续按现有的折旧方法执行，因为简单。但是租户明显是在接手房产时有额外的付出，如果可以把现有的资产报销，可以有很大的减税。税法165虽然可以支持放弃租约的损失，但是一般支持不了接手房产的损失，因为不符合放弃租约的要求。税法168(i)(8)也不能支持接手的资产损失，因为也要求租约的放弃，而不是租户接手房产。一般来说，政府还有税法167(c)(2)的理由，因为税法167(c)(2)要求房产买主在交易中不可把价钱的一部分分到接手的租约上。按照2014年的ABC Beverage Corp的案例判决，167(c)(2)的用法对租户接手房产没有约束，因为167(c)(2)要求房产交易带有接手的租约。

政府曾经在Henry Boos的案件上得到决绝租户资产报销的判决。Henry Boos当时的租户资产是预交的房租。如果按经济的分析，预交的房租价值跟租户的资产投入有明显的不同，因为预交的房租可以灵活的出手给下一任租户而没有谈判价值。而且，租户不需要把预交的房租买回来，因为租户已经拥有预交房租时间内的使用权，买卖双方应该在交易的数目上减去预交的房租，当成是预交的交易款项。

最后的涉及案件中，政府在Millinery得到决绝租户资产报销胜利，但是该案的情况有特殊之处。Millinery涉及到已经完全折旧的资产，而且租户想用整笔资产的数目当成是接手的损失。该案判政府的胜利是取决于已经完全折旧的资产在税法的观点是应该没有价值了，不可以再用来支持损失的根据。

由此看来，租户的资产在接手房产的交易中还是可以表达为重复的基础（basis）而按照税法1012的要求独立分开注销。报销的根据是既然租户等于是在接手的交易中把自己的资产买回来，等于是没有经济意义的重复基础。税法1012需要对买过来的资产基础的真正价值对应，如果有重复基础，就可以处理掉，而得到注销的根据。注销的价值是折旧价值的倍数，是减税的好办法。虽然法律没有明确的支持，但是如果条件合适，政府应该没有理由拒绝，因为卖主已经在资产交易上交过税了，不会对政府有不利的情况。